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É de conhecimento notório que o homem, no dia a dia de suas mais diversas atividades, estabelece relações e firma negócios jurídicos de extrema importância, fazendo-o por meio dos mais diversos contratos.
Com os negócios imobiliários isso não se dá de modo diferente e, especificamente, quanto à aquisição de um bem desta natureza, o que se vê, via de regra, é serem firmados usualmente contratos de compra e venda que, segundo disposição do art. 481 do Código Civil brasileiro (CCb) é aquele no qual “um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro”.
Importante registrar que, para a transferência da propriedade de um bem imóvel não basta somente a assinatura de contrato, mas uma série de formalidades que culminará com a transcrição do título de transferência junto ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do bem imóvel. O instrumento contratual consistirá, pois, apenas no estabelecimento de uma relação obrigacional entre as partes, valendo isso tanto para o contrato de compra e venda de bens imóveis, quanto para o contrato de permuta (ou mesmo a promessa de compra e venda ou de permuta).
Fica, então, a indagação: qual a diferença entre a compra e venda e a permuta na prática negocial e legal? E a resposta é imediata: não há diferenças substanciais entre a compra e venda e a permuta. Na verdade, o principal fator que as distingue é o fato de, na compra e venda, a prestação de uma das partes consistir na entrega de dinheiro (moeda).
A
permuta (troca ou escambo) consiste na troca de bens entre as partes, de modo que, a
permuta de bens imóveis consiste na entrega de um bem imóvel de uma parte por outros bens (móveis ou imóveis) da outra parte, podendo haver torna, para complementar o valor da avaliação dos bens envolvidos.
Com efeito, uma mera reposição em dinheiro não estará apta a transformar a permuta em compra e venda, exceto se representar mais de cinquenta por cento do valor do negócio jurídico firmado entre as partes. Neste sentido, caso um dos contratantes receba pelo bem imóvel avaliado em R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) um outro bem que valha R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) complementando em dinheiro o restante, então não terá havido troca, mas compra e venda.
O que se vê é que, a bem da verdade, poucos são os efeitos decorrentes desta distinção, na medida em que o próprio CCb determina, em seu art. 533, que serão aplicadas à troca “as disposições referentes à compra e venda”, no que estabelece, em seus incisos, as seguintes exceções: caso não haja disposição em contrário no
instrumento contratual, cada um dos contratantes pagará a metade das
despesas com a troca (I), daí porque é extremamente importante fazer constar expressamente formato diverso porventura pactuado. A outra exceção trazida é acerca da anulabilidade de troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes sem o consentimento dos demais descendentes e do cônjuge.
Por fim, vale a pena frisar, que, quando se tratar de bens imóveis, a transferência da propriedade, tanto quanto na compra e venda, somente se efetivará após o registro do ato no Cartório de Registro de Imóveis. Este cuidado sempre deverá ser levado em conta, visto que vale o jargão “somente quem registra é dono”.
