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O Registro Imobiliário tem como principal objetivo dar publicidade e gravar a situação de um imóvel através de histórico compra/venda e alterações sofridas pelo mesmo no decorrer do tempo.
Por Que Devo Registrar Meu Imóvel?
O registro de imóvel no Cartório de Registro de Imóveis é fundamental em qualquer transação imobiliária e faz o reconhecimento formal da propriedade do imóvel.
De acordo com a lei, somente quem registra seu imóvel torna-se realmente o dono do bem.
Cartório De Registro De Imóveis
As atribuições do Ofício de Registro de Imóveis estão relacionadas a proceder à matrícula imobiliária, ao registro e à averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis, reconhecidos em lei, inter vivos ou mortis causa quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para sua disponibilidade.
O Cartório de Registro de Imóveis é o local onde as pessoas fazem o registro de seus terrenos, casas, apartamentos ou lojas e onde conseguem informações seguras sobre a verdadeira situação jurídica desses bens imóveis.
A publicidade dos registros pode ocorrer por: informações verbais e pelas certidões.
“O Registro de Imóveis é um mecanismo criado para controlar e dar segurança aos negócios jurídicos envolvendo imóveis, por:
- Ter cadastrado a identificação e características do imóvel;
- Resguardar a propriedade, documentando sua transferência e dando publicidade as mutações subjetivas, (qualquer pessoa a qualquer tempo pode solicitar informações sobre imóveis ou seus proprietários);
- Permitir a aquisição da propriedade, passando o adquirente a ser, com segurança, o proprietário do imóvel adquirido por ato inter vivos, a partir do registro;
- Garantir a existência de ônus reais (hipoteca, penhora, etc.);
- Funcionar como ato declaratório da disponibilidade da propriedade, se o imóvel vier a ser adquirido por ato causa mortis, pondo término ao estado de indivisão oriundo da abertura da sucessão, pois a universalidade dos bens do espólio (falecido) só terá fim com o registro do formal de partilha;
- Garantir nas desapropriações, por ter fim cadastral, a obediência ao princípio da continuidade do registro imobiliário.“
Fonte: Sistemas de Registro de Imóveis – Maria Helena Diniz – Editora Saraiva.
Quanto Custa Registro De Imóvel?
Para o registro do imóvel são necessários alguns procedimentos, dentre eles a escolha do Cartório para elaboração da escritura, se necessário for, e o pagamento das custas cartorárias e os impostos, onde podemos destacar:
- ITBI – Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis
- ITCMD – Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação
Assim, temos um custo razoável para o registro da aquisição ou doação de imóvel.
O ITBI é um imposto municipal e varia de acordo com a legislação do local do imóvel.
O ITCMD é um imposto estadual e varia de acordo com a legislação do Estado do imóvel.
As custas cartorárias variam de acordo com o Estado do imóvel, os valores podem ser consultados no site do IRIB. Veja no link abaixo:
O planejamento financeiro da compra do imóvel é primordial, sendo que muitos compradores são pegos de surpresa com o valor dos custos para compra e registro do contrato.
Muitos negócios são cancelados em função da ausência de recursos para os gastos com a compra.
É importante reservar recursos de 3 a 7% do valor da compra, considerando os custos de: registro, ITBI, mudança, mobília, etc.
Documentação Para Registro De Imóvel
Que Certidões Preciso Pedir Para Registrar A Compra E Venda Do Imóvel?
Orientamos a pedir a Certidão de Ônus Reais no Cartório onde está registrado o imóvel para ter certeza de que ele pode ser negociado. Peça também ao vendedor uma certidão de débitos de IPTU e certidões que comprovem que não existem dívidas, ações de cobrança e pendências na Justiça que tenham ligação com o imóvel.
Uma das Certidões mais importantes para quem vai adquirir um imóvel é Certidão Vintenária, a qual é emitida pelo Registro de Imóveis contendo histórico do imóvel nos últimos 20 anos, bem como possíveis embaraços jurídicos, penhoras e hipotecas que inviabilizem ou até impossibilitem a sua venda.
Finalidades:
- Comprovar a propriedade atual do imóvel;
- Verificar quais são os proprietários anteriores, no período de 20 (vinte) anos;
- Constatar se o imóvel está livre e desembaraçado, ou se existe algum ônus incidente sobre o bem.
- Analisar a situação do imóvel no caso de compra e venda;
No Cartório de Registro de Imóveis são elaboradas: a matrícula, o registro e a averbação para lançamento dos atos relativos aos bens imóveis.
Quem Pode Apresentar A Documentação Para Registro Ou Averbação?
Qualquer pessoa pode apresentar a documentação para averbação ou registro. O pagamento deve ser efetuado em dinheiro ou cheque do interessado pelo registro/ averbação e as despesas cobradas são avaliadas conforme a tabela oficial.
A tabela de custas e emolumentos cartorários são estabelecidas por cada unidade da Federação (Estado).
O Que É Matrícula Do Imóvel?
A matrícula é como um retrato do imóvel nos livros do Cartório. É o ato que individualiza o imóvel, identificando-o por meio de sua correta localização e descrição. Nela serão feitos os atos de registro e averbação, mostrando o real o estado do imóvel.
O Que É Registro De Imóvel?
O registro é o ato que declara quem é o verdadeiro proprietário do imóvel, ou se a propriedade deste bem está sendo transmitida de uma pessoa para outra. Toda vez que se leva uma escritura de compra e venda ou hipoteca/alienação fiduciária de um imóvel ao Cartório de Registro de Imóvel, por exemplo, ela é registrada na matrícula, ou seja, os dados referentes ao negócio que se efetivou são anotados na matrícula do imóvel ao qual diz respeito.
O Que É Averbação?
A averbação é o ato que anota todas as alterações ou acréscimos referentes ao imóvel ou às pessoas que constam do registro de imóvel ou da matrícula do imóvel. São atos de averbação, por exemplo, o Habite-se, as mudanças de nome, as modificações de estado civil decorrentes de casamento ou divórcio e outros atos. A averbação também é utilizada para os cancelamentos, inclusive os de hipoteca ou da alienação fiduciária.
Escritura Pública Ou Contrato Particular De Compra E Venda?
A legislação vigente dita como regra geral que a aquisição de imóvel se concretize por meio de escritura pública, via tabelionato, sendo esta forma essencial à validade do negócio, pois, conforme preceitua o artigo 108 do Código Civil, “não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”.
A exceção a essa regra são os casos dispostos em leis especiais, como, por exemplo, aqueles referentes ao SFI – Sistema de Financiamento Imobiliário, compra e venda de imóvel pelo SFH – Sistema Financeiro de Habitação e o negócio jurídico envolvendo imóvel com valor igual ou inferior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Financiamento Imobiliário
Esclarecemos que nos trâmites registrais de um financiamento imobiliário ocorrem pelo menos 2 atos:
- Registro do contrato de financiamento (A compra e venda);
- Registro da garantia de financiamento junto ao Banco (hipoteca ou alienação fiduciária).
Os Serviços de Registro de Imóveis são distribuídos por território (Comarcas), e o imóvel deve ser registrado na sua respectiva Comarca. O Registro de Imóveis está submetido à autoridade do Juiz Corregedor, encarregado de fiscalizar o registro, decidindo dúvidas, reclamações dos interessados ou do Ministério Público, e da Corregedoria Geral de Justiça.
Quais Os Documentos Necessários Para Registro De Imóvel Financiado?
Para registrar a Compra do imóvel e a hipoteca ou alienação fiduciária, no caso de compra com financiamento habitacional basta apresentar:
- O Instrumento de Compra e Venda com Hipoteca ou Alienação fiduciária, ou o documento comprobatório da aquisição do imóvel
- IPTU do corrente ano
- Comprovantes de pagamento dos impostos, em especial o ITBI ou ITCMD.
- Cópias autenticadas da(s) cédula(s) de identidade e do Cadastro de Contribuinte de Pessoa Física (CPF) do(s) adquirentes.
Quando os compradores forem casados ou convivem em união estável, todos esses dados devem ser mencionados de ambos cônjuges, bem como o regime de bens e a data do matrimônio (Certidão de Casamento) ou inicio da união estável.
Eventualmente, outros documentos poderão ser exigidos após a análise do título. Neste caso será emitida nota devolutiva pelo Cartório, detalhando cada exigência a ser cumprida.
Quando se compra o primeiro imóvel financiado no SFH – Sistema Financeiro de Habitação, o adquirente tem direito a 50% de desconto nas custas Cartorárias com o registro da transação.
Qual O Prazo Para Registro De Imóvel?
Esclarecemos que a Lei de Registros Públicos (6.015/73) estabelece que após o protocolo do título ou contrato, o registro do contrato será efetivado em até 30 dias,salvo a existência de eventual exigência ou problema detectado pelo Cartório.
Seguem Os Atos Que Caracterizam A Necessidade De Registro De Imóvel Ou De Averbação Na Matrícula Do Imóvel:
Registros:
De conformidade com a Lei 6015/73 (Lei dos registros públicos) artigo 167 inciso I são sujeitos a Registro os Títulos cujos atos, de alguma forma, gerem direitos reais sobre o imóvel e de acordo com o artigo 169 da mesma Lei são obrigatoriamente registrados no Cartório de Registro de Imóveis:
- Compra e venda pura e condicional;
- A hipoteca legal, judicial e convencional;
- Alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel;
- Permuta;
- Dação em pagamento;
- Doação entre vivos;
- Atos de entrega de legados de imóveis, dos formais de partilha e sentenças de adjudicação em inventário ou arrolamento quando não houver partilha;
- Arrematação e adjudicação em hasta pública;
- A penhora, arresto e sequestro de imóvel;
- Usufruto, uso e habitação, exceto direito de família;
- Incorporação de condomínio;
- Instituição e convenção de condomínio;
- Contrato de compromisso de compra e venda de imóveis não loteados, de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento;
- Contrato de promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidade autônoma condominial, incorporada ou instituída em condomínio na vigência da Lei nº 4.591/64;
- Contrato de promessa de compra e venda de terreno loteado na forma do Decreto-lei nº 58/37, sua cessão e promessa de cessão;
- A instituição de bem de família;
- O contrato de locação com cláusula de vigência na alienação;
- As servidões em geral;
- Rendas constituídas por disposição de última vontade;
- Enfiteuse;
- Anticrese;
- Convenção antenupcial;
- Empréstimo por obrigações ao portador ou debêntures;
- Loteamentos urbanos e rurais;
- Citação de ação real/pessoal reipersecutória, relativa imóvel;
- Julgados e atos jurídicos inter vivos que dividirem imóveis ou os demarcarem inclusive nos casos de incorporação que resultarem em constituição de condomínio e atribuírem uma ou mais unidades aos incorporadores;
- Sentença que adjudicar bens de raiz em pagamento das dívidas da herança, nos inventários, arrolamentos e partilhas;
- Sentença declaratória de usucapião e termo administrativo ou sentença declaratória da concessão de uso especial para fim de moradia independente da regularidade do parcelamento do solo ou da edificação;
- Transferência de imóvel a sociedade, quando integrar capital;
- Desapropriação amigável e sentenças que fixarem o valor da indenização, em processo de desapropriação;
- Imissão provisória na posse, e respectiva cessão e promessa de cessão, quando concedido à União, Estados, Distrito – Federal, Municípios ou suas entidades delegadas, para a execução de parcelamento popular, com finalidade urbana, destinado às classes de menor renda.
- Contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência;
Averbações:
São sujeitos a Averbação os Títulos cujos atos apenas alterem ou complementem um Registro.
De conformidade com a Lei 6015/73 (Lei dos registros públicos) artigo 167 inciso II e artigo 169 são obrigatoriamente averbados no Registro de Imóveis:
- As convenções antenupciais e regime de bens diversos do legal, nos registros referentes a imóveis ou a direitos reais pertencentes a qualquer dos cônjuges, inclusive os adquiridos após o casamento;
- Cancelamento, da extinção dos ônus e direitos reais;
- Mudança de denominação e de numeração dos prédios, edificação, reconstrução, demolição, desmembramento e loteamento de imóveis;
- Alteração do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, outras circunstâncias que tenham influência do registro ou nas pessoas nele interessadas, inclusive restabelecimento da sociedade conjugal;
- Cédulas hipotecárias;
- Caução, e da cessão fiduciária de direitos relativos a imóveis;
- Sentenças de separação de dote;
- Cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade, incomunicabilidade impostas a imóveis;
- Sentenças de separação judicial, de divórcio e de nulidade ou anulação de casamento, quando nas respectivas partilhas existirem imóveis ou direitos reais sujeitos a registro;
- Re-ratificação do contrato de mútuo com pacto adjeto de hipoteca em favor de entidade integrante do Sistema Financeiro da Habitação, ainda que importante elevação da dívida, desde que mantidas as mesmas partes e que inexista outra hipoteca registrada em favor de terceiros;
- Termo de securitização de crédito imobiliário, quando submetidos a regime fiduciário;
- Contratos de promessa de compra e venda, cessões e das promessas de cessão a que alude o Decreto-lei nº 58/37, quando o loteamento se tiver formalizado anteriormente à vigência desta Lei;
- Atos pertinentes a unidades autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.591/64 quando a incorporação tiver sido formalizada anteriormente à vigência desta Lei;
- Constituição de fideicomisso;
- Decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto os atos ou títulos registrados ou averbados;
- “Ex-offício”, dos nomes dos logradouros, decretados pelo poder público;
- Notificação de parcelamento, edificação ou utilização compulsória de imóvel urbano;
- Extinção da concessão de uso especial para fins de moradia;
- Extinção do direito de superfície do imóvel urbano.
- Sub-rogação de dívida, da respectiva garantia fiduciária ou hipotecária e da alteração das condições contratuais.
Por: Gilberto Ribeiro de Melo – Especialista em Crédito Imobiliário
