Lançamentos Imobiliários Podem Crescer Até 25% Neste Ano

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A combinação de taxas de juros menores, inflação mais baixa e maior confiança do consumidor tem resultado no aumento do volume de projetos imobiliários apresentados ao mercado paulistano, o maior do país. Incorporadoras que responderam por mais de 40% dos lançamentos realizados na cidade de São Paulo no ano passado projetam elevar de 20% a 25% o Valor Geral de Vendas (VGV) em 2018, segundo pesquisa da área de Inteligência de Mercado do Grupo Zap Viva Real.

“A projeção é um enorme alento para o mercado e indica que a demanda por habitação continua muito ativa”, afirma o vice-presidente de inteligência de mercado do Zap Viva Real, Caio Graco Bianchi. O levantamento incluiu Cyrela, Even Construtora e Incorporadora, Tegra Incorporadora, Trisul, MRV Engenharia, Exto Incorporação e Construção, Tenda, Diálogo, Econ, Vitacon, Plano & Plano, You Inc, Cury Construtora e Kallas.

Em 2017, o VGV total de lançamentos realizados na capital paulista chegou a R$ 13,8 bilhões, segundo o Zap Viva Real, com alta de 16% na comparação com 2016. Apesar o ano ter sido marcado pelo primeiro crescimento desde 2013, o VGV corresponde apenas à metade dos R$ 27,1 bilhões de 2011, quando o setor viveu seu auge. Para efeito de comparação, os dados foram atualizados pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC).

Se a faixa de crescimento de 20% a 25% estimada pelas 14 incorporadoras incluídas no levantamento do Zap Viva Real for estendida a todo o mercado paulistano, o setor lançará de R$ 16,6 bilhões a R$ 17,3 bilhões em São Paulo neste ano. A pesquisa apontou que há quem espere que o número consolidado possa chegar a R$ 20 bilhões.

“A recuperação do setor no fim do ano passado sinaliza expectativa positiva para 2018. Incorporadoras estão retomando projetos”, diz o diretor Brasil do portal Properati, Renato Orfaly.

Na avaliação do Secovi-SP, o número de unidades lançadas ficará estável na cidade de São Paulo em 2018, ante as 28,7 mil unidades do ano passado. Com alta de 48%, em 2017, os lançamentos interromperam três quedas anuais consecutivas. “Não sabemos se será possível aprovar um volume maior de projetos em 2018”, disse, em entrevista coletiva, o economista-chefe da entidade, Celso Petrucci. Segundo ele, conforme as tipologias de imóveis apresentados, o VGV lançado pode crescer ante os R$ 13,8 bilhões de 2017.

O Secovi-SP projeta, porém, que o volume vendido terá crescimento de 5% a 10%, ante as 23,6 mil unidades do ano passado. Em 2017, as vendas aumentaram 46% em volume, e o VGV comercializado cresceu 28%, para R$ 11,4 bilhões. Segundo o Secovi-SP, o ano foi dos imóveis econômicos. Dos lançamentos, metade tinha valor até R$ 240 mil e, das vendas, 41% das unidades se enquadraram nesta faixa.

Há previsão de lançamentos em todas as faixas de renda na capital paulista em 2018 Para a Cyrela, São Paulo responderá por mais de 80% dos lançamentos do ano. A incorporadora pretende elevar o VGV lançado de forma expressiva, principalmente na capital paulista, segundo o diretor financeiro, Miguel Mickelberg. Um terço dos lançamentos da companhia vai se enquadrar no programa habitacional Minha Casa, Minha Vida, por meio das joint ventures Cury e Plano & Plano, um terço será para o médio padrão e o outro terço, para as faixas média-alta e alta.

O diretor da Cyrela ressalta a demanda reprimida por imóveis em função da queda de lançamentos do setor nos últimos anos, a redução dos juros e o aumento da captação da poupança. No segmento de alta renda, parte das aplicações financeiras já começa a ser direcionada para a compra de imóveis e, de acordo com o executivo, a maior parte dos bancos que atua em financiamento imobiliário baixou taxas. “Esperamos que caia mais”, disse Mickelberg.

Ontem, o presidente do Secovi-SP, Flávio Amary, defendeu que as taxas de financiamento imobiliário sejam reduzidas para que mais famílias possam ter acesso ao crédito. “Os bancos elevaram as taxas nos períodos de alta da Selic. Com a queda, não vemos reduções de maneira generalizada”, disse Amary.

A Tegra (ex- Brookfield Incorporações), que lançou R$ 700 milhões na cidade de São Paulo, em 2017, projeta R$ 1 bilhão para 2018. “O cenário eleitoral e a Copa do Mundo são pontos de atenção, mas não nos inibem de lançar R$ 1 bilhão na capital”, diz o diretor de incorporação São Paulo, João Mendes. Os projetos têm perfil de médio-alto a altíssimo padrão, com unidades de 40 metros quadrados a 220 metros quadrados. Do que foi lançado em 2017 na cidade, pelo menos metade de cada empreendimento foi vendida no ano.

Dany Muszkat, presidente da Even, outra incorporadora que pretende elevar lançamentos neste ano, conta que tem sido necessário conceder menos descontos para vender imóveis neste início de ano. Os projetos estão em fase de aprovação, e a Even vai apresentá-los ao mercado principalmente a partir do segundo trimestre. Na capital paulista, a incorporadora terá produtos do segmento emergente ao alto padrão. Muszkat reitera que a apresentação dos novos projetos estão condicionados ao bom desempenho de venda de lançamentos e de remanescentes.

A MRV, maior incorporadora no país e principal operadora do programa habitacional Minha Casa, Minha Vida, projeta lançamentos superiores a R$ 1 bilhão na cidade de São Paulo em 2018. A companhia já lançou 35% do Gran Reserva Paulista, seu principal projeto na capital paulista. Se os 65% restantes forem apresentados neste ano, corresponderão ao VGV de R$ 1 bilhão, ou seja, a mais de 10% dos seus lançamentos de 2018, segundo o copresidente Eduardo Fischer. Há dois outros projetos previstos para esse mercado, com VGV que somará entre R$ 100 milhões e R$ 150 milhões.

“Com a economia melhor e o desemprego caindo, a demanda só aumenta”, diz Fischer.

A Trisul tem como meta de lançamentos para este ano de R$ 600 milhões a R$ 700 milhões, ante os R$ 683 milhões de 2017. A Exto projeta, para 2018, R$ 610 milhões, seu maior VGV anual, depois de ter lançado R$ 500 milhões no ano passado. A empresa desenvolve projetos dos padrões médio-alto e alto em alguns bairros das zonas Oeste e Sul da capital paulista. Já a Vitacon – concentrada em produtos de média e alta renda e acesso a infraestrutura de mobilidade na cidade – pretende elevar seus lançamentos dos R$ 830 milhões de 2017 para R$ 2 bilhões.

Fonte: Valor

Desconto No Preço Para Não Pagar A Comissão Do Corretor De Imóveis É Ilegal

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O corretor de imóveis é um profissional imprescindível em uma transação imobiliária. Diante das complexidades que envolvem esse tipo de negócio vemos que eles são realizados com maior celeridade e segurança quando são conduzidos por um corretor de imóveis.

Sem a intermediação do corretor é comum ocorrer desentendimentos, pois o vendedor, às vezes levado pelo sentimento e acaba insistindo num preço sem base no mercado. Visa um valor suficiente para resolver todos os seus problemas e de seus familiares. Por outro lado, o comprador se empenha para pagar o menos possível. Por falta de orientação profissional e diante da inexperiência de como funciona o mercado imobiliário, vemos imóveis ficarem anos encalhados.

Ninguém é obrigado a contratar um corretor, pois pode vender ou locar seu imóvel diretamente e assim assumir o risco de fazer um mau negócio. Muitos arriscam, acham que é fácil, e depois gastam valores em torno de 35% do preço do imóvel com um processo judicial que poderia ter sido evitado de tivesse uma orientação técnica. Mas, se o proprietário opta por vender ou locar por meio de um profissional que sabe avaliar e promover o negócio tem o dever de agir com lealdade e honestidade, pois assim determina o Código Civil (CC), Art. 727. “Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor”

Simples apresentação do imóvel gera direito a comissão

Dessa maneira, a partir do momento que o corretor de imóveis apresenta um pretendente à compra ou locação ao vendedor ou locador, fica este obrigado a pagar a comissão pela intermediação, a qual consiste na aproximação das partes.

Desconto malicioso pode gerar processo judicialDezenas são as decisões judiciais que condenam o vendedor, e às vezes, também o comprador, que de forma maliciosa, após serem apresentados pelo corretor, o tiram do negócio, impedindo-o até de elaborar o contrato de compra e venda. Com essa jogada o comprador tenta reduzir o preço do imóvel ao seduzir o vendedor a lhe dar um desconto, pois não pagará a comissão de 5% do corretor devida pela venda.

Para o vendedor que aceita este tipo de negociata, o resultado é que ele se torna réu num processo de cobrança, desembolsa dinheiro com a contratação de advogado e ao final, sempre é condenado pelo Poder Judiciário a pagar os 6% da comissão corrigida monetariamente, acrescida das custas processuais e dos honorários do advogado do corretor que giram em torno de 20% do valor da condenação. E ainda, amarga o prejuízo de ter dado o infeliz desconto ao comprador.

Não é preciso o corretor ter conduzido toda a transação, pois ele foi impedido. Basta provar que o comprador teve conhecimento do imóvel através de sua indicação para que o Juiz condene o vendedor a pagar a comissão integralmente, acrescida com juros e correção monetária.

Lei protege a intermediação

A lei é clara ao proteger o trabalho de intermediação, pois se não fosse o corretor captar o imóvel, o comprador não o teria encontrado e a transação não existiria. Não pode os beneficiados por este serviço agir de forma imoral para lesar o corretor, retirando-lhe o direito à remuneração.

De nada adianta o comprador fingir que não adquiriu e deixar de fazer a escritura no Ofício de Notas para assim ajudar o vendedor a não pagar a comissão. O art. 884 do CC proíbe o enriquecimento sem causa, de maneira que a Justiça, mediante as evidências de que houve a transação, mesmo passado bastante tempo, garante ao corretor que ele receba o fruto de ser trabalho, pois o art. 422 do CC impõe que “os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”.  

O corretor de imóveis é um parceiro do vendedor, pois sua expertise visa concluir o negócio. Agir de maneira honesta e leal resulta em tranquilidade e segurança em qualquer situação.

Fonte: Emorar

A Promessa De Compra E Venda De Imóvel Pode Gerar Efeitos Jurídicos. Saiba Como Isso Ocorre

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O presente artigo trata acerca dos efeitos gerados quando na compra e venda o vendedor “promete” vender o imóvel, ou até mesmo o comprador se compromete em comprar.

Introdução

O contrato de promessa de compra e venda nada mais é senão um compromisso de uma realização futura, onde o promitente-vendedor obriga-se a vender um imóvel pelo valor, condições e modos pactuados, comprometendo-se a outorgar (passar) a escritura de compra e venda ou escritura definitiva quando do adimplemento da obrigação.

A promessa de compra e venda, encontra-se expressamente regulamentado pelos artigos 1417 e 1418 do Código Civil de 2002. É considerado como negócio de segurança, destinado a conferir garantias às partes quanto à relação substancial em vista.

O contrato de promessa de compra e venda, também é chamado de “contrato de compromisso de compra e venda”, ou até mesmo como alguns doutrinadores dizem “promessa bilateral de compra e venda”.

Fase de negociação preliminarVale ressaltar que é bastante comum o uso desse termo no mercado, porém, questiona-se muito se esta “simples” promessa de compra e venda basta para que se tenha como obrigado o promitente-vendedor e o promitente-comprador, pois essa situação gera muita insegurança produzida pela falta da escritura definitiva, tendo em vista que, até o momento da celebração definitiva o adquirente não se sente verdadeiro proprietário do imóvel.

Antes de tudo há ainda a fase de negociação, chamada de “negociações preliminares”. O contrato resulta de duas manifestações de vontade: a proposta e a aceitação. Nesta fase, como entre eles, ainda nenhum dos contratantes manifestaram a sua vontade, não há que se falar em vinculação ao negócio, e qualquer uma delas pode afastar-se alegando desinteresse sem prejuízo algum.

Se ficar manifestamente expresso o interesse entre os contratantes há vinculação deste contrato, e por conseqüência surgem direitos e obrigações perante os contraentes.

Apesar da liberdade formal dos contratos, não basta o simples e informal acordo entre as partes, portanto, algumas providências devem ser tomadas para que a promessa de compra e venda seja inquestionavelmente válida, principalmente em relação aos terceiros.

Registro da promessa de compra e venda

Feita a negociação, manifestado o interesse pela coisa, será acordada uma promessa de compra e venda, e não ocorrendo arrependimento por parte do promissário-vendedor, o promissário-comprador deve efetuar o seu competente registro, pois este vem ratificar e sustentar a garantia da aquisição do imóvel, conforme prescreve o artigo 1417 do Código Civil.

O registro da promessa de compra e venda tem a finalidade de prevenir e gerar um direito real à aquisição, que de regra tem caráter “erga omnes”, ou seja, tem efeitos contra todos. Porém a pretensão ora descrita só poderá ser exercitada pelo promissário comprador após o pagamento integral do preço. Mas nada impede uma eventual alienação antes do adimplemento integral do bem pelo promitente vendedor a um terceiro, pois este ainda guarda consigo a titularidade do bem.

Escritura definitiva

Conforme prescreve o artigo 1418 do Código Civil, após o pagamento integralizado do preço, o promissário comprador poderá exigir do promitente vendedor a outorga da escritura definitiva, a fim de adjudicar o imóvel.

O direito à adjudicação compulsória é oponível, inicialmente, ao promitente vendedor de forma voluntária, contudo, havendo recusa por parte do promitente vendedor, poderá o promitente comprador requerer em juízo a adjudicação do imóvel.

A adjudicação compulsória é uma ação judicial destinada a promover o registro imobiliário necessário à transmissão da propriedade imobiliária quando não vier a ser lavrada a escritura definitiva em solução de uma promessa de compra e venda de imóvel.

Quando o vendedor e o comprador de um imóvel celebram um contrato de promessa de compra e venda, para pagamento do preço em prestações, ambas as partes se comprometem, após quitado o preço, a promover a lavratura da escritura definitiva.

De acordo com entendimento da Súmula 239 do STJ, o direito à adjudicação compulsória quando exercido em face do promitente vendedor não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário.

Fonte: Meu Advogado